DIAGNOSTIC AMIANTE

LA LOI

Le décret n° 2002-839 du 3 Mai 2002 définit, dés à présent, les nouvelles modalités applicables lors des ventes ou achats d'immeubles bâtis dont le permis de construire à été délivré avant le 1er Juillet 1997.
Le nouveau décret 96-97 modifié est applicable au 1er Septembre 2002.

Obligations : Les immeubles concernés sont tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques (Art.10-1).
Les propriétaires de ces immeubles produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe du présent décret.
Ce constat indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.
Ce constat ou lorsque le dossier technique "amiante" existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l'état mentionné à l'article L. 1334-7 du code de la santé publique.

Article L. 1334-7 : en l'absence de l'état annexé, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d'amiante dans ces éléments de construction.
Le constat, équivalent du dossier technique définit par l'Art. 10-3, est réalisée par un technicien de construction qualifié et répondant à l'Art. 10-6.
La norme NFX 46-020 décrit le mode opératoire, les modalités de repérage des produits et matériaux susceptibles de contenir de l'amiante, ainsi que le contenu du diagnostic technique.
Un tableau définissant le programme de repérage est annexé à ce décret, il annule le précédent.

Que contiendra le constat :

• Repérage des Flocages, Calorifugeages et faux plafonds des immeubles bâtis.
• Repérage, localisation précise des produits et matériaux suivant la liste en annexe du décret.
• Enregistrement de l'état de conservation.
• Enregistrement des travaux, et des mesures conservatoires
• Etablissement des consignes de sécurité
• Signalisation des produits ou matériaux dégradés, ainsi que les mesures d'ordre général préconisées.

DIAGNOSTIC ELECTRIQUE

La norme NF expérimentale XP C 16-600 du mois de août 2007 fixe le contrôle de l'état des installations électriques des immeubles à usage d'habitation en France.

Le champ d'application du diagnostic porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative, visibles, visitables de l'installation des immeubles à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation.

Le diagnostic concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique. Le diagnostic électrique s'effectue, sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique ni destruction des isolants des câbles.

Le décret d'application du diagnostic électrique est prévu pour la fin de l'année 2007, et pour une mise en application au 1er semestre 2008.

• État de l'installation intérieure d'électricité

Il est définit par les articles R. 134-10 à R. 134-13 du CCH

Entrée en vigueur : Les articles R. 134-10 à R. 134-13 du code de la construction et de l'habitation entrent en vigueur le 1er juillet 2008.

Concerne : en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment à usage d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité lorsque celle ci date de plus de quinze ans.

Validité : La durée de validité du présent état sera fixée par décret simple modifiant le Code de la construction et de l'habitation, elle sera portée à 3 ans en cohérence avec l'état de l'installation intérieure de gaz.

Norme : L'application de la norme XP C 16-600 est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques sus-mentionnées.

Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation et jusqu'aux bornes d'alimentation des matériels d'utilisation ou des équipements alimentés par des canalisations fixes, ou jusqu'aux socles de prises de courant. Cependant les matériels fixes de l'installation font l'objet de l'état de l'installation pour leur choix et leur mise en oeuvre.

Objectif : Exigences de sécurité, l'existence et les caractéristiques:

• d'un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité ;
• d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
• d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
• d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
• L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :
• les matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
• les conducteurs non protégés mécaniquement.

Nota : Ce diagnostic ne constitue pas un contrôle de la conformité de l'installation électrique vis-à-vis de la réglementation en vigueur, il a un rôle informatif.

Ainsi en cas de constat de danger sur l'installation, il est de la responsabilité du donneur d'ordre d'en tirer les conséquences, les diagnostiqueurs n'étant pas habilités à intervenir sur l'installation ou son alimentation.

Le montant de cet état devrait se situer dans une fourchette de 100 € à 200 €, suivant les configurations (taille du logement, état de l'installation...).

DIAGNOSTIC GAZ

Depuis le 1er novembre 2007 le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors de la vente privative du bâtiment (maison, appartement...).

Les conventions prévues par l'article L. 261-4 du code de l'action sociale et des familles peuvent prévoir des diagnostics permettant d'assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité.

En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Ce diagnostic concerne toutes type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des appareils de cuissons et il repose sur quatre points suivants :

• la tuyauterie fixe
• le raccordement au gaz
• la ventilation de la pièce
• la combustion

Ce diagnostic gaz ne s'applique pas aux installations collectives de production de chaleur ou d'eaux chaude telles que définies à l'article 2 de l'arrêté du 2 août 1977, ni aux appareils mobiles alimentés par une bouteille de gaz.

Le diagnostiqueur effectue un contrôle visuel des éléments constituant l'installation sans démontage hormis celles mentionnées dans la norme XP P 45-500. Ce contrôle gaz ne garanti pas les modifications susceptibles d'être effectuées après son passage.

Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique par un expert certifié par un organisme accrédité NF EN ISO 17024.

Les modalités d'application du présent article font l'objet d'un décret en Conseil d'Etat.

En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles (généralement la mise en conformité de l'installation existante).

Diagnostic relatif à la recherche de Plomb dans les peintures (CREP)

Depuis le 26 Avril 2006, cet état des risques a été rebaptisé "constat de risque d'exposition au plomb". Il doit désormais être annexé à la promesse ou à l'acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français. Ce diagnostic plomb sera valable 1 an. Toutefois, le vendeur sera dispensé de l'actualiser s'il établit l'absence de plomb dans l'immeuble (ou la présence de plomb à un seuil inférieur à ceux qui seront définis par arrêté). Dans ce cas, le constat initial sera joint à chaque mutation. A défaut d'annexion de ce constat, le vendeur devra indemniser l'acquéreur si ce dernier décèle la présence de plomb dans l'immeuble.

LA LOI

Un Constat de Risque d'Accessibilité au Plomb (CREP) doit être annexé au contrat de vente pour tout immeuble construit avant 1949. Ce diagnostic doit être réalisé pour la promesse de vente. Durée de validité de 1 an.
A compter du 11 août 2008, un CREP devra également être réalisé pour toute location d'immeubles ou parties d'immeubles construits avant 1949. Ce constat devra être annexé à tout nouveau contrat de location et aura une durée de validité de 6 ans.
Un CREP est obligatoire avant tout travaux portant sur les parties communes d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant 1949.
Cet état identifie les revêtements contenant du plomb, la concentration et leur état de détérioration.

Les diagnostics plomb doivent être réalisés avec des appareils à fluorescence X :

Code de la santé publique - Chap. IV
Circ. nos DGS/2004-55 et 2004-10/UHC/QC/6 du 10 février 2004

Depuis le 27 avril 2006, la législation a évoluée :

• Le diagnostic plomb est étendu à toute la France.
• Mise en place d'un protocole de réalisation du constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
• Obligation pour le propriétaire de réaliser des travaux dès qu'il y a présence de peinture au plomb dégradé.

Cette réglementation s'articule autour d'un décret et de 4 arrêtés :

• Décret n° 2006-474 du 25 avril 2006 relatif à la lutte contre le saturnisme et modifiant les articles R. 1334-1 à R. 1334-13 du code de la santé publique (dispositions réglementaires)
• Arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d'exposition au plomb
• Arrêté du 25 avril 2006 relatif au contrôle des travaux en présence de plomb, réalisés en application de l'article L. 1334-2 du code de la santé publique
• Arrêté du 25 avril 2006 relatif au aux travaux en parties communes nécessitant l'établissement d'un constat de risque d'exposition au plomb.
• Arrêté du 25 avril 2006 relatif au diagnostic du risque d'intoxication par le plomb dans les peintures.

Etat des Risques Naturels et Technologiques ERNT

PLAN DE PREVENTION DES RISQUES

Pour tous types de transactions immobilières, toutes locations (vides, meublées, saisonnières, professionnelles, commerciales...) et pour toutes ventes, le propriétaire doit fournir en même temps que le contrat un état des risques naturels et technologiques ERNT.

Valable 6 mois, ce document liste les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...) et risques technologiques (industriels, chimique, biologiques...) auxquels est exposé le bien immobilier.

Un état des risques complet comprend :

• l'arrêté préfectoral
• les cartes communales
• le plan de situation
• la liste des risques auquel est exposé votre bien immobilier

DIAGNOSTIC TERMITE

LA LOI

En référence à la loi du 8 juin 1999 (n°99-471) tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, il peut être nécessaire pour les parties ou autres demandeurs (syndics, notaires,...) de faire appel à un "expert en états parasitaires du bois dans les immeubles bâtis ou les terrains à bâtir".
Il concerne tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés dans une zone à risque ou susceptible de l'être. Cette zone est définie par arrêté préfectoral ou municipal.
Les maisons, les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels mais également les caves, emplacements de stationnement, garages et les terrains non bâtis font l'objet de cette recherche.
Les termites se développent aussi bien dans les immeubles anciens que récents. En effet, ils aiment autant le bois que la cellulose, présente dans les papiers, les cartons, souvent entreposés dans nos caves. Ils se déplacent dans le noir, recherchent l'humidité et, forment des cordonnets (tunnels) pour contourner les obstacles tels que les murs en béton. Si vous avez connaissance de la présence de termites dans votre immeuble ou maison, vous devez en faire la déclaration auprès des services municipaux de votre commune.
Si vous êtes en copropriété, vous fournissez à votre acquéreur un diagnostic portant sur votre bien et ses éventuelles dépendances.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

Ces diagnostics réalisés par des professionnels permettent d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente. La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :

• une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures)
• une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.
• Cette estimation des consommations d'énergie est établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprend également des recommandations techniques qui permettent au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.

Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendent très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne peuvent ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.

• Le DPE obligatoire depuis 1er novembre 2006

Prévue à l'origine pour le 1er juillet 2006, l'application du diagnostic de performance énergétique (DPE) est reportée au 1er novembre 2006 pour la vente et au 1er juillet 2007 pour le marché du locatif et les batiments neufs au 1er juillet 2007.

Lorsqu'une promesse de vente aura été passée avant le 1er novembre 2006, l'acte authentique de vente devra être accompagné d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) s'il est signé après le 31 octobre.

Après le 1er novembre, le diagnostic de performance énergétique devra être joint à la promesse de vente ou, à défaut de promesse à l'acte authentique.

C'est ce qu'indique le décret d'application de ce diagnostic. Ce même texte détermine le calendrier et les modalités du diagnostic installation intérieure gaz. Examiné par le Conseil d'Etat le 25 juillet, le décret 2006-1147 est paru au Journal Officiel du 15 septembre 2006.

Ce diagnostic fera apparaître la consommation énergétique du bien immobilier, effectuera une comparaison avec des situations de référence (affichage en classe de performance énergétique et en CO2), et fournira des recommandations et priorités sur les travaux pour la diminuer.

Par ailleurs, une Réglementation Thermique dans l'existant visera à obtenir des performances élevées dans les logements qui font l'objet de travaux.

Lors de la construction ou de l'extension d'un bâtiment, le maître d'ouvrage doit faire établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un professionnel compétent et assuré. Il le remettra au propriétaire au plus tard le jour de la réception de l'immeuble.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'a qu'une valeur informative et l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

Article L134-1
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Article L134-2
Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître de l'ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble.

Article L134-3
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est communiqué à l'acquéreur et au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code et à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique (DPE) à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande.

Article L134-4
Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou, s'il y a lieu, le gestionnaire affiche à l'intention du public le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1 datant de moins de dix ans.

Article L134-5
Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent chapitre.

• Les bâtiments non concernés par le DPE !

Le DPE s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment existant proposé à la vente, à l'exception des bâtiments suivants :

• constructions provisoires de deux ans ou moins
• lieux de culte
• bâtiments à usage principal industriel ou agricole ou artisanal
• bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de SHOB
• monuments historiques

OBLIGATION DU SYNDIC

Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006-10-16

Article R 134-3
Lorsque le diagnostic de performance énergétique (DPE) porte sur un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :

• La quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif
• Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif collectif
• Une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion

Arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans des bâtiments collectifs à usage principal d'habitation pour lesquels le propriétaire du bien mis en vente n'est pas propriétaire de l'ensemble du bâtiment ou effectue une mise en copropriété.

• Bâtiments pourvus d'un mode commun de chauffage ou de production d'eau chaude.

Article 6 - I
Le propriétaire des équipements communs de chauffage, d'eau chaude des locaux, son mandataire ou le syndicat des copropriétaires, fournit à tout propriétaire faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) les éléments suivants :

• L'indication des énergies utilisées et une description des systèmes communs de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux, y compris les équipements utilisant des énergies d'origine renouvelable produites par des équipements installés à demeure.
• Par type d'énergie, la moyenne annuelle des quantités d'énergies finales consommées par le dispositif commun de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux, pour l'ensemble du bâtiment ; ces quantités sont calculées sur la base de la moyenne des trois dernières années précédant le diagnostic, ou sur la moyenne des trois derniers exercices approuvés ou, à défaut, sur la durée effective de fourniture de chauffage ou d'eau chaude au bâtiment concerné pendant les trois années précédant le diagnostic. Les informations données sur les quantités d'énergies le sont dans l'unité énergétique qui a présidé à leur achat.
• Les coefficients de répartition des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire appliqués au lot.

LOI CARREZ

Garantir la superficie privative d'un lot de copropriété ou une fraction de lot de copropriété nécessite des interventions et précautions indispensables :

• Pratiquer les modes opératoires de relevés et de contrôles pour assurer un résultat fiable,
• Vérifier la cohérence de l'espace relevé avec la description des lots figurant dans le règlement de copropriété, dans l'état descriptif de division ou dans le titre de propriété.
• Calculer avec précision les superficies privatives dans le cadre du décret 97 532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété, sans omettre les superficies non concernées par le décret dénommées AUTRES SUPERFICIES qui représentent également un élément de valeur du bien immobilier.

Le Cabinet BLOY est particulièrement compétent pour vous garantir la superficie privative de vos biens et vous conseiller sur les décisions à prendre pour valoriser vos immeubles.

La mention de la superficie des lots de copropriété lors de la vente est obligatoire. A peine de nullité de l'acte, elle doit être mentionnée lors de tous contrats concernant les biens immobiliers affectés à l'habitation, bureau, commerce, activité…dès qu'ils font l'objet des lots de copropriété.

LA LOI

Loi n°96-1107, dite loi Carrez, du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli:

"Art. 46- Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance".

LE DECRET

Décret 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété

Art. 4-1 – La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Art. 4-2 – Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

Nota: Par fraction de lot, il faut entendre la partie d'un lot identifiée comme telle avant publication d'un modificatif de division lot qui doit être établi avant la vente.

REMARQUE:
Les désignations des pièces résultent d'un constat des destinations apparentes des lots. Pour obtenir la destination ou l'affectation des locaux, une analyse juridique est indispensable.